預售屋貸款不足，買方付不出尾款怎麼辦？可以解約或拿回訂金嗎？

買預售屋時，原本預估可貸八成，交屋前銀行卻只核准七成，突然多出數十萬甚至上百萬元的資金缺口。貸款不足就能解約嗎？已付的訂金、簽約金能拿回來嗎？答案不能一概而論，關鍵在於買賣契約及貸款不足的原因。

一、先確認貸款不足的原因

銀行核貸金額可能受鑑價、信用條件、負債比、政策或其他因素影響。應先取得銀行核貸結果，確認是買方個人因素、不可歸責於雙方的因素，或涉及建商承諾與契約約定。不同原因，可能導致不同的補足差額、付款或解約責任。

二、預售屋貸款不足，可以要求解約嗎？

不是貸不到預期成數就能自動解除契約。應核對預售屋買賣契約中的「貸款約定」及適用的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。若契約對貸款差額、分期清償或解除條件已有約定，應依具體條款判斷；建商口頭表示「一定貸得到」也應保存廣告、對話與書面證據。

三、訂金、簽約金與已繳款項能退嗎？

能否退款取決於解除契約是否合法、款項性質及違約責任。若屬買方違約，可能涉及違約金；但建商並非只要主張違約，就必然可以沒收全部已付款項。若違約金過高，也可能有依法請求酌減的空間。

四、付不出尾款，建議怎麼處理？

先蒐集買賣契約、付款明細、貸款申請及核貸文件，再以書面向建商確認貸款差額與處理方案。可評估補足自備款、協商付款方式或依法處理解除爭議。切勿逕自停繳或簽署放棄權利文件，以免擴大違約風險。

五、常見問題 FAQ

Q1：預售屋貸款不足，可以直接解約嗎？

不一定。須確認契約的貸款約定、貸款不足原因及雙方可歸責情形，不能僅憑銀行核貸不足就認定可無條件解約。

Q2：預售屋貸款不足，訂金可以拿回來嗎？

應先確認款項性質、契約解除原因與違約金條款；已付訂金、簽約金或工程款的返還範圍可能不同。

Q3：建商說貸款不足就要沒收全部款項，合理嗎？

未必合理。應檢視契約與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並評估違約金是否過高。

預售屋貸款糾紛，及早審閱契約更有保障

預售屋貸款不足涉及高額款項與契約風險，建議在交屋期限前釐清權利義務。喆理法律事務所提供預售屋契約審閱、解約及建商爭議法律諮詢。

喆理法律事務所｜主持律師 李哲賢
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本文為一般法律資訊整理，實際法律效果及適用程序仍應依個案事實、證據、契約內容及相關法律規定判斷。